昨天贝壳老曹偷偷跟我说，自己带队花了很久时间搞出一个宝贝，想让我翻译一下，报告的名字叫做《年新一线居住报告》。这份报告，用的是一二线城市千万级买房人数据，比如大家喜欢买什么样的房子，什么时候买，更注重哪些因素等等，从而建模计算。楼市有一个「九分定律」，意思是90%人喜欢的房子，跑通胀能力能超过90%的人。所以接下来，我要通过这份报告，帮大家解析这90%的秘密，相信对你投资买房有一些借鉴意义。
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越来越老
我记得2年前，有机构调查，全国买房平均年龄在29.5岁左右，一线城市大概在35岁左右。实际上，这几年买房年龄又增加了不少，这是因为近两年房价涨速太快，超过了人们赚钱的速度。买房变难，只能被迫延期。其中新一线城市新房的买房群体最年轻，大约34岁左右，这是因为新一线城市经济不错，房价相对一线较低。很多逃离一线城市的精英群体，都去了比如成都、杭州这些新一线城市，降维后，买房相对容易。最难的是买一线城市的新房，37.2岁。一线城市位置稍微好一点的新房非常贵，基本都属于改善，而改善房基本都是万起步。整体来看，一线、新一线、二线的买房年龄，高低差不了几岁。因为二线房价虽然不及一线，但人们收入也不如一线，相对来讲，二线城市的买房压力不比一线小。其实，购房年龄是买房压力的一种表现。那么可以说，经济发展一般的城市，买房年龄大，意味着房价的泡沫越大。大家可以按照图，自行对比一下。比如宁波和杭州，同为浙江强市，宁波综合实力不如杭州，但宁波平均购房年龄要比杭州大，这意味着宁波房价不太合理。除了衡量一个城市的房价泡沫值，我认为年龄就是一杆秤，衡量你和房子的距离。比如在北京，36.6岁之前买不起房很正常，在长春，32.6岁之前买不起房也很正常。如果这时候你丈母娘逼你买房，你就把这份报告打印出来跟她好好讲，“对于买房，大家都挺难的。”不过，态度一定要诚恳，别因此丢了爱情。2
女性崛起
女性买房群体崛起是未来的大趋势，这背后，其实是女性“自我保护意识”的觉醒。过去传统观点下，主要是男方来提供婚房，但是一不小心离婚后，因为房子是婚前财产，女方只能“赔了青春一场空”。其实这方面我认为不太公平，男人越老越值钱，即使离婚后，也能找到小姑娘，但很少听说，女人离婚后，还能找到小伙子的。也就是说，随着时间推移，女性的社会竞争力会跑输同等级别的男性。现在很多女性明白这个道理了，前段时间去交流讲座，一个大二的女学生跟我说，毕业以后就要努力赚钱买房。“房子让我有安全感，也能让我在家庭和婚姻里更加有底气。”听得我一愣一愣的。尤其一线城市，女性买房慢慢成为一股潮流。深圳女性购房者比例是最夸张的，已经超越男性达到54.64%。深圳女是最拼的。前段时间，有一个段子很火：去北京夜店，女生嘴里聊的都是买啥名牌包，如何傍大款，而深圳夜店里的女生，则是边喝酒边讨论如何赚钱，做生意。女性经济独立的城市，对男性的吸引力更强，毕竟现在生活成本这么高，更多的家庭需要的是携手共进。尤其是普通家庭的男孩子，毕业以后，尽量去大城市奋斗。大城市更加公平，一不小心，你还可能获得一个愿意跟你一起奋斗买房的另一半。3
一次性付清
这个数据，意料之外，情理之中。全款、贷款比例3:7，这个数值我的预期，因为目前中国人依旧被传统观念束缚，能全款尽量全款，谁都不想欠债。越保守的地方全款比例越高，比如以保守出了名的天津，全款买房比例高达38.02%，在一二线梯队中，排名全国第一。事实的确如此，在咨询我的买房的人群中，关于“全款买房”和“提前还贷”问题，天津相对较多。很多当地人非常厌恶“房贷”，宁愿攒够钱全款买房，也不愿早一些贷款买房。然而这种观念导致很多人错过楼市列车。贷款背后的含义是对未来的高度自信。它可以派生出更活跃的劳动力，更繁荣的经济，所以你会发现，杠杆越高的城市经济发展速度越快，越保守越落伍。我们从20年的深圳、杭州这些高杠杆城市的发展历程就可以看到。还有就是提前还清贷款的，比例高达65.7%，同样，这也是被传统观念所桎梏，这个问题问我的人非常多，答案只有一句话：如果你对金钱的支配能力=0，那就提前还款。并不是我鼓励大家激进背杠杆，而是买房一定要有投资思维。贷款本就属于金融，金融都是反人性操作，这么多年，一直都是愿意贷款的人通过银行，赚了老实人的钱。过去是，未来也是。唯一让我理解不了的是，90后提前还款的占比为68.52%。在现实世界中，后浪一直都比前浪更激进才对，怎么在买房这件事情上，反而又回去了？为此，我专门跑去问老曹，是不是数据出错了。他说没错，可能是家长不希望孩子有更多压力吧，毕竟现在90后能买得起房子的，基本都是家里给的钱。4
小一点、安静点
大城市因为房价高，所以刚需购房主流都以小两居、小三居为主，这种房源典型的“高单价、低总价”，是卖得最好的。而小城市房价低，一般以稍微大一些的三居为主，很多北方人去南方买房，看到90平米的房子感觉都下不去脚。如果你想投资+自住，就要围绕着城市成交最高的房源类型置业，成交好意味着流动性高，升值潜力大。当然也跟每个城市的住房结构有关，比如哈尔滨、长春、沈阳等东北城市，开发商就喜欢造2居室，买房也只能围绕这种类型。关于居住因素，根据调查，“安静”第一。去年我去深圳搭建团队，因为时间太急选择了宝安片区的一个写字楼。后来非常痛苦，因为写字楼上方就是飞机航线，隔几分钟，飞机轰隆隆呼啸而过，震得我脑子疼。神奇的是，写字楼旁边的房价已经涨到了10万/平米以上，当地人竟然适应了这种奇怪的噪音。不过这是土地稀缺的深圳，放在其他城市，“噪音房”就没这么好命了。航道房子价格要比周边低20%左右，而且很难出手，临街住宅也要比小区内部的房子便宜一些。大家选房时，一定要